Résidences secondaires : la fin de la déduction des intérêts a surpris de nombreux contribuables

Lors de l’établissement des déclarations fiscales relatives aux revenus 2025, de nombreux propriétaires ont découvert que les intérêts d’emprunt liés à une seconde résidence ou à certains autres biens immobiliers n’étaient désormais plus déductibles de leurs revenus immobiliers.

Cette modification a surpris plus d’un contribuable, notamment parce qu’elle concerne également des emprunts conclus depuis de nombreuses années et que son entrée en vigueur présente un calendrier assez particulier.

Les déclarations étant aujourd’hui rentrées, il nous semblait important de refaire le point sur cette réforme, mais aussi sur les recours dont elle fait actuellement l’objet.

Une suppression applicable aux revenus 2025

Jusqu’à l’exercice d’imposition 2025, les intérêts de dettes contractées pour acquérir ou conserver un bien immobilier pouvaient, sous certaines conditions, être déduits des revenus immobiliers imposables.

La loi du 18 décembre 2025 portant des dispositions diverses, publiée au Moniteur belge le 30 décembre 2025, a supprimé cette déduction fédérale à partir de l’exercice d’imposition 2026.

Concrètement, les intérêts qui pouvaient encore être déduits pour les revenus 2024 ne le sont plus pour les revenus 2025.

Pourquoi cette mesure a-t-elle autant surpris ?

La chronologie explique en grande partie les réactions. Une loi adoptée en décembre 2025 a supprimé la déduction pour l’ensemble des revenus de l’année 2025.

Pendant pratiquement toute l’année 2025, un propriétaire remboursant son crédit pouvait donc encore penser que les intérêts payés bénéficieraient des règles fiscales jusque-là applicables. Ce n’est qu’à la fin de l’année que le cadre légal a été modifié.

De plus, la suppression concerne également les anciens emprunts. Un crédit conclu dix ou quinze ans auparavant peut donc avoir perdu cet avantage fiscal, alors même que celui-ci avait été pris en considération dans le financement initial du bien.

Un impact parfois conséquent

Pour un contribuable qui paie encore, par exemple, 7.000 € d’intérêts annuels pour une seconde résidence, la différence peut être sensible. Alors que ces intérêts pouvaient auparavant, sous certaines conditions, diminuer les revenus immobiliers imposables, cette possibilité a disparu pour les revenus 2025.

L’impact est naturellement plus important pour les propriétaires encore fortement endettés ou possédant plusieurs biens financés par emprunt.

La réforme est contestée devant la Cour constitutionnelle

Cette entrée en vigueur n’est pas restée sans réaction. Plusieurs recours en annulation ont été introduits devant la Cour constitutionnelle contre la disposition supprimant la déduction des intérêts. Le Syndicat National des Propriétaires figure notamment parmi les requérants.

À ce jour, ces recours ne remettent pas en cause les déclarations introduites conformément à la législation actuellement en vigueur. Leur issue mérite toutefois d’être suivie attentivement : une éventuelle décision de la Cour pourrait avoir des conséquences pour les contribuables concernés.

Pourquoi refaire le point aujourd’hui ?

La suppression de la déduction des intérêts est désormais une réalité que beaucoup de propriétaires ont concrètement constatée dans leur déclaration 2026. Mais compte tenu de son entrée en vigueur pour des intérêts payés avant même l’adoption de la loi, de son application aux crédits existants et des recours actuellement pendants, le dossier n’est pas nécessairement clos.

Sources : loi du 18 décembre 2025 portant des dispositions diverses (MB 30 décembre 2025) ; circulaire SPF Finances 2026/C/2 du 5 janvier 2026 ; Cour constitutionnelle, recours relatifs à l’article 2 de la loi du 18 décembre 2025.